Du hast dich entschieden deine erste Immobilie zu kaufen? Dann haben wir in diesem Beitrag 5 wertvolle Einsteiger-Tipps aufbereitet.
Die andauernde Niedrig/Nullzinsphase und Strafzinsen auf Einlagen beflügeln die Vermutung, dass Banken eine 100-prozentige Immobilienfinanzierung liebend gerne übernehmen wollen. Diese plausible Vermutung ist falsch. Ein Immobilienkredit ist erster Linie genau das ein Kredit. Je größer der Eigenkapitalanteil, desto leichter und günstiger gestaltet sich die Finanzierung.
Wegen der Größe einer Immobilieninvestition neigt man leicht dazu, nur einen bis zwei Schritte vorauszudenken. Diese Hürde nehmen, die nächste und so weiter. Erfahrene, erfolgreiche Immobilienanleger gehen anders vor. Profis planen überspitzt ausgedrückt den Wiederverkauf nach der Abschreibung, bevor alle möglichen Baugrundstücke gesichtet sind und sehen sich nach einem passenden Makler um. Eine Immobilieninvestition ist eine langfristige Angelegenheit, aber auch lange Fristen gehen einmal zu Ende und am Ende muss die Rechnung aufgegangen sein.
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Keine Weinprobe vergeht ohne Heldengeschichte von Erfolgen im Immobiliengeschäft, die die Deutsche Wohnen und die Vonovia in die Kreisliga verorten. Es mag sein, dass durch Glücksfälle zu einem Objekt sich eine sagenhafte Rendite mit stromlinienförmiger Finanzierung ergeben hat. Das bedeutet aber nicht, dass der gleiche geniale finanzielle Coup in anderer Lage, mit anderen Partnern und einem ähnlichen, aber nicht identischen Objekt ähnlich gut gelingen wird. Bei einem nur ähnlichen Objekt wird vielleicht aktuell eine Durchgangsstraße gebaut. Oder nicht gebaut. Oder der nächste große Industriebetrieb plant eine Standortverlegung, die das örtliche Soziotop ausdünnen und die Mieten sinken lassen wird. Deine eigene, detaillierte Orts- und Objektkenntnis ist zu jedem Immobilienprojekt einer der Schlüssel zu deinem Erfolg.
Steuersparmodelle auf Basis AfA rechnen sich umso besser, je höher das Einkommen und damit die Steuerlast ist. Eine Kalkulation, die exorbitante Einkommenssteigerungen erfordert, taugt nichts. Mit einem Einkommen, das dir eine Immobilienfinanzierung möglich macht, bedenke bitte, dass alle deine Kollegen zu der gleichen Einkommensschicht gehören! Es kann aber nur einen Abteilungsleiter geben. Wenn von 20 Kollegen alle in ihren Finanzierungsplänen die Steuerlast des Abteilungsleiters einpreisen, werden 19 von diesen 20 Finanzierungen in Schieflage geraten. Rechne dein Modell probehalber mit pessimistischer Perspektive durch! Rechnet es sich im Worst Case, wird es dich mit günstigerer Entwicklung deines Einkommens nicht um den Schlaf bringen.
Immobilienbesitz und Einkommen daraus sind keine Nebentätigkeiten im Sinne des Arbeits- und Sozialversicherungsrechts. Sieh es dessen ungeachtet für dich als eine Tätigkeit, für die du Zeit einplanen musst! Jeder Jungunternehmer, der ein Gewerbe anmeldet, eine GmbH gründet etc. hat eine Vielzahl von neuen Herausforderungen zu meistern. Es gilt, sich hinsichtlich der Steuer zu orientieren, sich mit der einschlägigen Rechtslage vertraut zu machen, das Lieferwesen zu organisieren und dergleichen. Ähnliches kommt auf dich als Immobilienbesitzer zu. Wenn du in der glücklichen Lage bist, eine Verwaltungsgesellschaft beauftragen zu können, die dir die Hauptarbeit abnimmt, bleibt dir immer noch die Arbeit, deine Unterlagen für den Steuerberater vorzubereiten. Sicherlich stellt sich Routine ein, aber bis dahin, rechne lieber mit zu viel Zeitaufwand für deine Immobilie!
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